V súčasnosti je čoraz náročnejšie dostať úver na bývanie. Môžu za to najmä neustále sa zvyšujúce úrokové sadzby. Problémom sú aj podmienky bánk na poskytovanie úverov, ktoré sa čoraz viac sprísňujú. Jednou z nich je i potreba dofinancovania hypotéky. Viac o tom si povieme v našom článku.

Získanie hypotéky je čoraz náročnejšie

V minulosti vám banka na vlastné bývanie požičala presne toľko, koľko stála nehnuteľnosť. Dnes je to už iba nostalgickou spomienkou. V súčasnosti totiž banky poskytujú svojim klientom maximálne 80 % z celkovej sumy nehnuteľnosti. V niektorých výnimočných prípadoch 90 %.

Podľa údajov NBS je ďalšou podmienkou na získanie hypotéky strop pre zadĺženosť žiadateľa, čiže 8-násobok jeho ročného čistého príjmu (DTI – debt to income). To dáva značnú výhodu partnerským dvojiciam, pretože ich príjmy sa zrátajú dokopy. Pokiaľ teda žiadate o úver sám, k problému dofinancovania zvyšnej sumy nehnuteľnosti sa pridáva aj limit ohľadom príjmu.

Nepríjemnou správou je, že podľa návrhu NBS by parameter DTI mal od októbra 2022 s pribúdajúcim vekom klesať. V praxi to znamená, že ľuďom nad 50 rokov klesne 8-násobok čistého ročného príjmu na zhruba 5-násobok.

Príklad: Ak ste vo veku 50 rokov s mesačným čistým príjmom 1 000 eur, tak si budete môcť zobrať maximálny úver vo výške 5,5 x 12 mesiacov x 1 000 eur = 66 000 eur.

Vedeli ste, že…

…sprísňovanie podmienok bánk na poskytovanie úverov má na svedomí najmä neustále rastúca inflácia? Na Slovensku už niekoľko mesiacov po sebe dosahuje dvojciferné čísla.

Možnosti dofinancovania hypotéky

Jednotlivé možnosti dofinancovania hypotéky závisia najmä na:

• sume, ktorá chýba do plnej kúpnej ceny nehnuteľnosti,
• výške príjmu, z ktorého sa bude hypotéka splácať.

Z toho dôvodu je hneď v prvom kroku nevyhnutné stanoviť si maximálnu výšku hypotéky a maximálnu cenu nehnuteľnosti, ktorú si môžete dovoliť splácať. Zvyšná suma do plnej ceny nehnuteľnosti sa pritom najčastejšie dofinancováva prostredníctvom vlastných úspor, medziúverom stavebnej sporiteľne, ručením nehnuteľnosťou od rodičov a známych a prostredníctvom spotrebného úveru.

Vlastné úspory

Najlepším riešením dofinancovania hypotéky sú vlastné úspory. Preto sa vypláca myslieť na vlastné bývanie už niekoľko rokov vopred. Ako ale nasporiť požadovanú čiastku?

Každý mesiac si odložte na bankový účet sumu, ktorá sa bude približovať vašej plánovanej mesačnej splátke za hypotéku. Výhodou toho je, že si takto vopred vyskúšate, či vôbec s takýmto životným štandardom dokážete bez problémov fungovať.

Pamätajte tiež na to, že vlastné prostriedky rozhodujú aj o výške prípadného spotrebného úveru a výške mesačných splátok. Čím viac ich budete mať, tým to pre vás znamená menšiu záťaž ohľadom ďalšieho zadlžovania.

Rovnako dôležité je zvážiť časový horizont, v ktorom plánujete vlastné bývanie. Pokiaľ ide o blízku budúcnosť (do 3 rokov), peniaze je lepšie ukladať na bežný alebo sporiaci bankový účet.

V prípade, že sa s vlastným bývaním neponáhľate (viac ako 5 rokov), je výhodnejšie využiť niektorý z bankových produktov investičného sporenia. V tomto smere je ideálne poradiť sa s vaším finančným poradcom, ktorý vám pomôže minimalizovať riziká a maximalizovať zisk.

Spotrebný úver

Ide o najdrahšie a najmenej výhodné riešenie dofinancovania hypotéky. Zároveň ale ide o jednoduchý spôsob, ktorý sa využíva najmä vtedy, ak nebol čas na získanie vlastných prostriedkov. Najvýhodnejšie podmienky spotrebného úveru dostanete v banke, kde si chcete vziať hypotéku. Samozrejmosťou je aj možnosť predčasného splatenia, prípadne možnosť zlúčenia oboch úverov do jedného.

Medzi najväčšie nevýhody spotrebného úveru patrí to, že do veľkej miery sa vám zvýši výsledná mesačná splátka za úver. V niektorých prípadoch môže ísť dokonca až o 35 %.

Treba tiež počítať s tým, že nemáte absolútne žiadnu garanciu, že ak vám banka schválila hypotéku, tak vám schváli aj spotrebný úver. Všetko závisí od toho, aký vysoký príjem máte na splácanie oboch úverov.

Rovnako nepríjemný je aj fakt, že spotrebný úver je možné splácať najviac 8 rokov.

TIP

Pri výbere vhodného spotrebného úveru na dofinancovanie hypotéky môžete veľa ušetriť. Ideálnym riešením je online porovnanie pôžičiek, pomocou ktorého si dokážete vybrať tú najlepšiu ponuku. 

Medziúver stavebnej sporiteľne

Veľkou výhodou medziúveru stavebnej sporiteľne je to, že v porovnaní so spotrebným úverom ho môžete splácať aj viac ako 8 rokov (bežne 20 – 30 rokov). Dlhšia splatnosť vám tak garantuje na úvere nižšiu mesačnú splátku. Medziúver stavebnej sporiteľne pritom získate aj v prípade, ak nemáte uzavreté stavebné sporenie.

Ďalšie výhody sú nasledovné:

• Existujúca zmluva stavebného sporenia – vďaka nej môžete získať výhodnejšie podmienky medziúveru. Zmluvu nemusíte mať uzavretú priamo vy. Stačí, ak ju bude mať váš rodinný príslušník.
• Mimoriadne splátky – do veľkej miery eliminujú celkové preplatenie úveru.
• Možnosť zlúčenia oboch úverov – v rámci jedného refinančného úveru, ktorý bude zabezpečený nehnuteľnosťou.

Ručenie nehnuteľnosťou

Ide o najlacnejšie, no nie vždy dostupné riešenie. V tomto prípade budete potrebovať pomoc od rodičov alebo známych. Nutnou podmienkou totiž je, že so založením nehnuteľnosti musí súhlasiť jej vlastník. Žiadateľ o úver pritom nemusí byť súčasným a ani budúcim vlastníkom.

Týmto spôsobom môžete získať aj 100 % hypotéku, a to za veľmi výhodných podmienok. Zakladaná nehnuteľnosť ale nemôže byť zaťažená žiadnym iným bremenom, napríklad inou hypotékou.

Dobrou správou je aj to, že založenie druhej nehnuteľnosti ešte neznamená, že ňou musíte ručiť po celý čas trvania úveru. Pokiaľ hodnota zostávajúcej nehnuteľnosti bude postačovať na zabezpečenie klesajúceho zostatku úveru, môžete ju z ručenia vyňať, a opäť ručiť iba nehnuteľnosťou, ktorú ste si kúpili na hypotéku.

Záver

V súčasnosti vám banka poskytne hypotéku iba vo výške 80, maximálne 90 % z ceny nehnuteľnosti. Zvyšok je potrebné dofinancovať. Ideálne je použitie vlastných prostriedkov, prípadne možnosť využitia medziúveru zo stavebnej sporiteľne, bežného spotrebného úveru alebo môžete využiť pomoc od rodiny a založiť druhú nehnuteľnosť.