V poslednom čase sa v Banskej Bystrici množia prípady konfliktov medzi majiteľmi bytov a ich správcami. Posledný prípad je zo Sládkovičovej ulice 50.

Tam nedávno vlastníci bytov odvolali spravovanie ich bytového domu správcovskou spoločnosťou MŠM s.r.o. Už majú pripraveného aj nástupcu, ktorým je ďalšia správcovská firma BYTOS s.r.o. Nebude to však také jednoduché, ako si predstavujú „vodcovia vzbury“ z radov vlastníkov bytov, ktorými sú Milan Jelenský s manželkou Karlou a Jaroslavom Kvasom.

Pohár trpezlivosti sa podľa týchto ľudí zo Sládkovičovej 50 prelial potom, čo pri ročnom vyúčtovaní nákladov za minulé obdobie dostali vysoké nedoplatky. Správca im vraj nevedel vysvetliť, prečo majú doplácať také vysoké čiastky. Preto sa väčšina vlastníkov bytov rozhodla svoje záväzky správcovi neuhradiť. Nakoniec to v júni vyústilo do odsúhlasenia zrušenia správcovskej zmluvy. Z 55 vlastníkov bytov byť 47 za. Aspoň tak to tvrdia nespokojní vlastníci bytov v banskobystrickom Echu.

Spoločnosť MŠM s.r.o. však výpoveď zo strany vlastníkov bytov považuje za neplatnú. Podľa všetkého do hry vstúpilo okrem uplatňovania práv aj niečo iné. Niekedy sa to nazýva občiansky postoj, lebo ide o občanov, ale nie vždy musí byť pravda na ich strane. Aspoň tak to vyplýva z oficiálnych dokladov, ktorými disponuje napadnutý správca bytového fondu.

Faktom je, že MŠM s.r.o. spravuje bytový dom na Sládkovičovej 50 už od roku 1999, kedy jednotlivé byty prechádzali z bývalej firmy ZVT do majetku jednotlivých vlastníkov. Tí si doposiaľ nezaložili spoločenstvo vlastníkov bytov, ale každý z nich má uzatvorenú individuálnu zmluvu s MŠM o výkone správy ich bytu so spoločnými priestormi.

Celé roky to fungovalo bez problémov, až keď sa obyvatelia bytového domu v roku 2007 rozhodli, že si postavia vlastnú blokovú kotolňu. Správcovi dali plnú moc, aby zabezpečil projektovú dokumentáciu, vybavil potrebné povolenia s výberom dodávateľa, ktorý to postaví. Tak sa aj stalo. Celková investícia predstavovala zhruba 1,8 milióna Sk (60.000 eur) a mala byť krytá bankovým úverom. Ten to všetko vybavil. Keďže vlastníci bytov nemali vytvorený spoločný právny subjekt, teda spoločenstvo vlastníkov bytov, za splátky úveru ručil na správca MŠM s.r.o. svojím účtom. Za to má v individuálnych zmluvách s vlastníkmi bytov doložku, že do doby splatenia úveru s ním nemôžu rozviazať zmluvný vzťah, čo je logické.

Keď bola v roku 2008 kotolňa hotová, nastali prvé problémy. Okrem zvýšenia mesačných zálohových platieb do fondu opráv o 15 Sk/m2 mesačne na krytie splátok úveru bolo potrebné uhradiť aj zákonnú povinnosť dovtedajšiemu distribútorovi tepla za odpojenie od centrálneho zdroja. Tá po rokovaniach správcu MŠM s BBES, a.s. klesla z pôvodných 800.000 Sk na necelých pol milióna Sk (necelých 17.000 eur). O tomto všetkom síce správca písomne informoval vlastníkov, ibaže problém vznikol pri zaúčtovaní týchto nákladových položiek do vyúčtovania pre jednotlivé byty.

Začalo to vrcholiť v tomto roku, keď vlastníci bytov na Sládkovičovej 50 dostali vyúčtovanie za rok 2010, kde figurovali aj nedoplatky za minulé roky v súvislosti s výstavbou kotolne a vyregulovaním systému kúrenia v bytovom dome, individuálne vo výške od 100 do 800 eur. Avšak nie u všetkých. Tých, ktorí si poctivo platili zvýšené zálohy, sa to nedotklo. Zhodou okolností okrem dvoch súdne riešených notorických neplatičov najväčšie nedoplatky mali práve tí, ktorí sa postavili na čelo vzbury proti správcovi.

Na fonde opráv rástol deficit z nezaplatených úhrad vlastníkov bytov postupne až na vyše 18.000 eur. Správca nemohol uhrádzať dodávateľské faktúry, pričom každý mesiac musel z vlastného platiť splátky úveru za kotolňu. Nastúpili písomné upozornenia na úhradu nedoplatkov i možnú odstávku teplej vody počas letného obdobia, keď sa v kotolni robila aj technická údržba. Konflikt postupne gradoval.

Nespokojní vlastníci bytov chceli zrušiť zmluvu na správcom zvolanom valnom zhromaždení, ale zo zákona to nebolo možné. Tak to urobili potom v júni a MŠM dali hromadnú výpoveď zo správy ich bytového domu. Ten im listom oznámil, že túto výpoveď považuje za neplatnú. Začiatkom augusta ich naposledy vyzval k úhrade nedoplatkov a 19.augusta im v kotolni zastavil dodávku teplej vody.

Skupina nespokojných vlastníkov bytov následne vylomila zámku na dverách kotolne a násilím obnovila dodávku teplej vody. Aj keď si títo ľudia myslia, že kotolňa je ich spoločným majetkom, do doby splatenia úveru za ňu, ktorý teraz spláca banke MŠM, je to právne sporné.

Keď správca prišiel v sprievode polície ku kotolni, za ktorej prevádzku zodpovedá, nedostal sa dovnútra. Vzbúrenci ho jednoducho nevpustili. Nasledovali dve trestné oznámenia správcu na skupinu nespokojných vlastníkov bytov na Sládkovičovej 50 za podnecovanie a všeobecné ohrozenie. Škody narastajú a je pravdepodobné, že tento spor skončí na súde.

Podľa nespokojných majiteľov bytov doterajšiemu správcovi beží trojmesačná výpovedná lehota, ktorá končí k 1.októbru. Potom by mal nastúpiť nový správca, ktorým je spoločnosť BYTOS s.r.o. Tá by už s nimi mala uzatvárať nové zmluvy o správe bytového domu. Problém je však v tom, že okrem spornej výpovede sú tu aj neuhradené záväzky vlastníkov bytov voči doterajšiemu správcovi, ktorý navyše ešte stále musí za nich splácať banke úver za kotolňu. Tá sa tak právne ešte nemohla stať podielníckym majetkom vlastníkov bytov.

Možno je to iba zhoda okolností, ale podobný prípad sa stal spoločnosti MŠM nedávno pri inej bytovke na Moskovskej. Tam začali problémy s vlastníkmi bytov pri zatepľovaní bytového domu, keď sa objavila skupinka vzbúrencov kvôli splátkam úveru a zvýšeným úhradám. Aj vtedy do hry vstúpil nový správca. Nebol to nikto iný, ako BYTOS…

Keď sme sa pýtali aj iných správcov bytov v Banskej Bystrici, či ide o ojedinelý prípad, dostali sme odpoveď, že zďaleka nie. Deje sa to najmä vtedy, keď sa dokončujú väčšie investície do zatepľovania bytoviek alebo do výstavby blokových kotolní, ktoré zabezpečujú dovtedajší správcovia. Vždy sa akoby náhodou objaví skupinka vlastníkov bytov, ktorá vyvolá miestnu vzburu a chce nového správcu.

V konkurenčnom boji medzi správcovskými firmami sa tak používajú rôzne metódy získavania trhu, medzi ktoré patrí napríklad aj využitie momentálnej nespokojnosti alebo poštvanie nahnevaných vlastníkov bytov proti pôvodnému správcovi. Ako cez kopírku sa má dôvodiť aj tým, že pod novým správcom vraj vlastníci bytov vraj nebudú musieť zaplatiť svoje záväzky voči predchádzajúcemu. To už stojí za zamyslenie.

V každom prípade tento konkrétny prípad na Sládkovičovej ulici budeme ďalej sledovať a prinesieme vám jeho rozuzlenie.