Spoločnosť VAV invest ešte vlani oslovila mesto Banská Bystrica s ponukou na spoluprácu pri príprave a výstavbe projektu „Nájomné byty Belveder – bývanie pre mladých“. V stredu 20.júna prezentovala firma svoj projekt takmer dvom stovkám mladých ľudí v Dome kultúry.

Krátky pohľad do histórie projektu

Pred rokom VAV Invest v spolupráci s jednou z najvýznamnejších medzinárodných spoločnosti na trhu s nehnuteľnosťami  Colliers International Slovakia predniesli svoj zámer významným finančným inštitúciám.  Spoločnosť TNS zároveň urobila v Banskej Bystrici rozsiahlejší prieskum verejnej mienky najmä medzi  mladými ľuďmi vo veku 18-35 rokov, ktorý potvrdil skutočnosť, že obyvateľom mesta pod Urpínom chýba segment nájomných bytov a to hlavne „tzv.“ štartovacích nájomných bytov.

Z ekonomických prepočtov je zrejmé, že ak by sa na projekte výstavby nájomných bytov pre mladých ľudí, ako koncový majiteľ bytov, podieľalo mesto Banská Bystrica, bol by podstatne lacnejší a jednoduchšie realizovateľnejší. Tomu zodpovedala aj prvá zastavovacia štúdia spracovaná architektonickým ateliérom AMŠ Partners spol. s r.o. pod vedením Ing. arch Mariána Šovčíka, ktorú prezentovala firma  vedeniu mesta i poslancom  na jeseň a 13.decembra 2011 aj na riadnom mestskom zastupiteľstve.

Výsledkom bolo prijatie uznesenia, aby prednosta mestského úradu do 30.júna 2012 pripravil pre poslancov mestského zastupiteľstva ekonomickú analýzu výhodnosti a dopadu takéhoto projektu na rozpočet mesta. Išlo by o výstavbu a následný prevod nájomných bytov postavených súkromným investorom do majetku mesta Banská Bystrica, ktoré by prevzalo nad projektom garanciu potrebnú pre podporu štátu a vstup bánk do hry.

Vlažný prístup mesta

Žiaľ už od prvých prezentácií bolo zo strany mestskej samosprávy  cítiť nevôľu otvorene podporiť tento projekt. Preto spoločnosť VAV invest  pod vedením Ing. Petra Valacha tri závažné rozhodnutia:

1. Propagovať projekt „Nájomné byty Belveder – bývanie pre mladých“ na sociálnej sieti Facebook, ako aj na svojej webovej stránke medzi širokou verejnosťou a hlavne mladými Banskobystričanmi

2. Po konzultácii so stavebnými spoločnosťami, potencionálnymi financujúcimi ústavmi, ale aj vzhľadom na reálny záujem mladých Banskobystričanov, ktorí si prostredníctvom webového rezervačného formulára rezervovali možnosť pridelenia nájomného bytu, sa projekt prepracoval na menšie byty a to hlavne 1 a 2-izbové od 38 do 60 m2  s cieľom optimalizovať výšku nájomného a výšku stavebných nákladov s možnosťou postupnej výstavby po jednotlivých bytových domoch.

3. Hľadať možnosti, aby projekt nemal žiadny ekonomický dopad na budúce úverové zaťaženie rozpočtu mesta Banská Bystrica.

Ide o to, že ak by sa na projekte štartovacích nájomných bytov na Belvederi  podieľalo mesto Banská Bystrica, podarilo by sa zabezpečiť lacnejšie financovanie projektu, výhodnejšie ceny nájomného bytu i výšky nájomného za byt. Nehovoriac o tom, že zástupca Colliers International Slovakia pracuje v poradnom tíme štátneho tajomníka ministerstva dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja Františka Palka, u ktorého s a pripravuje nová legislatíva podporujúca výstavbu nájomných bytov so štátnou dotáciou aj pre súkromné firmy v spolupráci s mestami a bankami.

Posledný vývoj situácie

Spoločnosť VAV invest na vyžiadanie ekonomického námestníka MsÚ v máji 2012 predložila potrebné podklady a návrh memoranda o spolupráci medzi mestom Banská Bystrica,  ako aj spôsob financovania uvedeného projektu bez finančného dopadu na rozpočet mesta Banská Bystrica. Ide o systém výstavby nájomných bytov, ich garancie 100%-ného obsadenia a platenia nájomného od nájomcov, pričom po výstavbe si byty prenajme mesto Banská Bystrica s už pripravenými podnájomnými zmluvami. Uvedeným spôsobom sa zabezpečí, že financujúce banky by požadovali menšie percentá preinvestovaných vlastných zdrojov, čo reálne znižuje aj finančné náklady projektu.

Nakoľko mesto neumožnilo investorovi vysvetliť ekonomickú stránku projektu finančnej komisii či mestskej rade,  rozhodol sa tento  odprezentovať celý projekt širokej odbornej verejnosti na konferencii konanej 14.júna 2012 v Bratislave za účasti štátneho tajomníka ministerstva dopravy a v stredu 20.júna pre širokú verejnosť a záujemcov o nájomné bývanie v Banskej Bystrici.

Veľký záujem mladých Bystričanov

Do 17.júna 2012 prejavilo záujem o nájomný byt na Belvederi viac ako 670 ľudí. Spoločnosť VAV invest nechce hazardovať s dôverou ľudí, preto im verejne prezentuje aktuálny stav projektu. V I. etape od leta 2012 plánuje investor začať s výstavbou  bytov v 3 bytových domoch s celkovým počtom 108 bytov (z toho 40 jednoizbových , 67 dvojizbových a 1 trojizbový ).  V II. etape od leta 2013 s výstavbou ďalších 110 bytov v 6 bytových domov.

Do konca júna 2012, keď sa zastupiteľstvo vyjadrí k ponuke investora, spoločnosť  VAV invest  bude záujemcov o byty podrobne informovať o ďalšom postupe. Pozemky o výmere vyše 30 000 m2 a siete sú v jej vlastníctve, pripravené na okamžité začatie výstavby.

Nakoľko bytové domy bude spravovať buď mesto Banská Bystrica (ak projekt podporí), alebo profesionálna správcovská  spoločnosť, ktorá vzíde z verejného tendra, budúci nájomca by mal podpísať po podpise nájomnej zmluvy aj zmluvu o správe bytu. Nájomná zmluva sa bude uzatvárať na obdobie 3 rokov s možnou prolongáciou na ďalšie 3 roky.

Pokiaľ si bude nájomca plniť načas svoje povinnosti, môže využiť predkupné právo k bytu, ktoré bude mať zabezpečené priamo v nájomnej zmluve, a to v lehote do 3 rokov. Toto právo si musí uplatniť najneskôr 3 mesiace pred skončením nájomnej zmluvy. Pokiaľ si ho nájomca neuplatní a bude si plniť svoje platobné a iné povinnosti, bude s ním predlžená nájomná zmluva na ďalšie 3 roky.

V prípade využitia predkupného práva na kúpu bytu do osobného vlastníctva (pokiaľ sa nevyužije možnosť financovania cez ŠFRB), bude kúpna cena určená ako obstarávacia cena investora, uvedená v nájomnej zmluve  indexovaná inflačným indexom HICP za každý rok, ako je to obvyklé. Tým sa bude každoročne indexovať aj výška nájomného (tzv. inflačná doložka) a od takejto predajnej ceny sa odpočíta 50% zaplateného nájomného a oproti úhrade kúpnej ceny sa započíta aj depozit na 12 mesačný nájom zložený v banke.

Nakoľko financujúca banka má záujem v budúcnosti poskytnúť budúcim nájomcom hypotéku na kúpu bytu, nemal by byť problém, v prípade záujmu  nájomcu využiť predkupné právo, refinancovať kúpnu cenu.

Detailná výška nájmu jednotlivých bytov sa v súčasnosti ešte dopočítava  a bude závisieť od obstarávacích nákladov výstavby. V súčasnosti vychádza na sumu 5,50 euro/m2 s DPH , čo pri výmere najmenšieho byty 36.8 m2 je 202,4 eur. Nakoľko priemerná plocha bytu po prepracovaní projektu je 52 m2, je priemerný nájom 284 EUR/byt s DPH .

Vzhľadom na skutočnosť, že sa pripravuje novela zákona o Štátnom fonde rozvoja bývania, kedy by podľa jej plánovanej účinnosti od januára 2013 mohli žiadať o príspevok aj súkromné  firmy, spoločnosť VAV invest (pokiaľ mesto Banská Bystrica nepodporí svoju účasť v tomto projekte) zvažuje možnosť  pripraviť projekt so začiatkom výstavby až po tejto novele, aby sa čo najviac optimalizovali  náklady výstavby aj s výškou nájmov.

Pre zaujímavosť podporu výstavby nájomných bytov pre mladé rodiny mal vo svojom volebnom programe aj primátor Peter Gogola. Spolu s nedostatkom práce je to najväčší problém mladých Bystričanov po škole, kvôli čomu odchádzajú z mesta. Uvidíme, ako sa k tomu postaví vedenie mesta aj s poslancami na utorkovom mestskom zastupiteľstve.